Indexation des loyers de ma SCI : règles, limites et impact de la performance energétique

J’entends trop souvent : « Je n’index pas mes loyers, car j’ai peur de perdre mon locataire ». En agissant ainsi, les propriétaires acceptent de baisser la rentabilité de leurs investissements et c’est dommage, car les charges de fonctionnement ne cessent d’augmenter. Alors si tous les indicateurs sont au vert, n’hésitez pas à indexer les loyers.

Cette révision n’est pas automatique : elle obéit à des règles précises, parfois contraignantes. Mention spéciale aux propriétaires de logements d’habitation qui doivent tenir compte de leur performance énergétique.

Avant de voir les indices, vérifier votre capacité à réévaluer vos loyers.

🔹 1. Les règles qui limitent l’indexation

Même en présence d’une clause d’indexation, plusieurs limites existent :

Pas de clause, pas de révision !

C’est le moment de lire ou de relire votre bail et de vérifier s'il contient une mention dédiée à l’indexation des loyers. Si rien n’est précisé dans le bail signé avec votre locataire, le loyer reste fixe. ATTENTION : impossible de modifier un bail existant. Seul un avenant pourrait être rédigé, mais ses conditions d’application sont très strictes. Soyez donc vigilants à la présence de cette mention lors de la signature du bail.

Délai d’un an maximum (habitation).

Comme beaucoup de propriétaires, vous avez oublié la date anniversaire du bail, et là, c’est la galère. Il faut prévenir son locataire de l’oubli et lui adresser l’ajustement attendu ainsi que le nouveau loyer. ATTENTION : passé 1 an, la hausse de loyer est perdue.

Encadrement des loyers.

Vérifiez que le logement que vous donnez en location ne fait pas partie des zones tendues. Les zones tendues sont des villes dans lesquelles il est difficile de se loger à cause d’un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande. Il est alors impossible de dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. En tant que propriétaire, n’oubliez pas que vous avez l’obligation de déclarer vos loyers sur votre espace impot.gouv.fr via la « déclaration d’occupation des biens immobiliers ».

Clauses abusives interdites.

L’indexation des loyers répond à des règles strictes. Il est donc formellement interdit d’indexer les loyers sur le SMIC, les salaires ou un indice étranger est nulle de plein droit.

Plafonnement Pinel

Seuls les baux commerciaux sont concernés et ce plafonnement a pris fin au 31 mars 2024. Cette mesure visait à limiter la hausse des loyers à +10 % par an.

🔹 2. La performance énergétique : un frein à l’indexation

Depuis les réformes liées à la transition écologique, la performance énergétique des logements influence directement la possibilité d’augmenter les loyers.

Logements classés F ou G (passoires thermiques) :

Interdiction d’augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation (zones tendues et au-delà, selon les textes).
Interdiction d’appliquer l’indexation annuelle prévue par l’IRL.

Télécharger l’attestation votre DPE ou l’attestation de petite surface ici.

Gel progressif :

Depuis le 25 août 2022, les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter.
À terme, ces logements ne pourront plus être mis en location (calendrier progressif : 2025 pour les G, 2028 pour les F, 2034 pour les E).

👉 En pratique, un propriétaire d’un logement mal classé ne peut donc pas appliquer l’indexation annuelle, même si elle est prévue dans le bail.

👉 De plus, contrôler la date de validité de votre DPE. S'il est périmé, impossible alors d’appliquer l’indexation du loyer. Il vous faudra alors procéder à la réalisation d’un nouveau DPE.

🔹 3. Les différents indices selon le type de bail

Tous les loyers ne s’indexent pas de la même manière, ni sur les mêmes bases. Dites-moi quel bien vous avez et je vous direz quel indice utiliser (IRL, ILC, ILAT…).

N’oubliez pas de vérifier l’existence d’une clause d’indexation dans le bail signé avec votre locataire. Contrôler également la périodicité indiquée dans votre bail, car elle peut être annuelle ou triennale.

Biens d’habitation (loi de 1989)

➡️ Seul l’Indice de Référence des Loyers (IRL) peut être utilisé.

➡️ Une clause spécifique doit figurer dans le bail, et la révision s’effectue généralement à la date anniversaire.

Baux commerciaux (loi Pinel)

➡️ Indexation possible via l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

➡️ La hausse est plafonnée à 10 % par an jusqu’au 31/03/2024.

Baux professionnels (professions libérales, bureaux)

➡️ Révision sur l’ILAT, généralement de façon annuelle.

Baux ruraux / agricoles

➡️ Indexation possible avec des indices agricoles spécifiques publiés au Journal Officiel.

🔹 4. Conseils pratiques pour les propriétaires

Que vous soyez en SCI ou propriétaire à titre individuel, il vous incombe à vous, propriétaire, de ne pas oublier d’indexer vos loyers.

Voici quelques conseils pour organiser votre indexation :

Anticiper

Collectez, via votre bail, les informations (type d’indice, trimestre de référence, indice de référence actualisé, date de renouvellement) et surveiller les indices publiés par l’INSEE (IRL, ILC, ILAT). N’oubliez pas de noter les dates clé sur vos agendas.

Communiquer clairement avec le locataire.

Anticipez et laissez le temps à votre locataire de s’organiser. Notifier l’indexation, par courrier ou par mail, à votre locataire, un mois avant la date anniversaire de signature du bail. Cela lui laissera le temps de modifier le montant de son virement. N’hésitez pas à mentionner, lors de votre mail ou courrier, votre méthode de calcul ainsi que les sources utilisées.

En cas de retard de votre part, inférieur à un an, n’hésitez pas à faire parvenir à votre locataire, un document clair mentionnant le loyer attendu et le loyer versé. Par différence, vous pourrez ainsi faire apparaître la somme ajustée attendue de sa part.

Conserver les preuves.

Les lois évoluent et votre locataire est bien au courant de ses droits. Conservez bien, lors de chaque envoi : les indices officiels utilisés, les calculs détaillés réalisés, la copie du bail utilisée, et cela, chaque année.

Prendre en compte la qualité énergétique :

Avant d’appliquer une révision, vérifier le DPE du bien.
Si celui-ci est classé F ou G, l’indexation est interdite.
Si le logement est inférieur à 40 M², vous bénéficiez d’une notation énergétique améliorée.

Contrôler la validité de votre DPE et prenez les devant afin de l’actualiser de manière anticipée.

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✅ En résumé

L’indexation des loyers est un outil précieux pour adapter le loyer à l’évolution économique. Mais elle est strictement encadrée : sans clause, sans respect des délais ou en présence d’un logement énergivore, elle peut être bloquée.

Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut anticiper, informer en toute transparence les locataires et, surtout, investir dans la performance énergétique des logements afin de maintenir la valeur et la rentabilité du patrimoine immobilier.

L’ensemble de ces informations s’appliquent à tous les propriétaires, que vous passiez par le biais d’une SCI ou non. Alors n’hésitez pas à conserver votre rentabilité et indexez vos loyers.