La SCI refacture la Taxe Foncière (TF) et la Taxe d'Ordures Ménagères (TOM)

Lorsqu’une SCI (Société Civile Immobilière) détient un bien immobilier donné en location, la question de la refacturation des taxes aux locataires revient chaque année au mois d'octobre.

Deux points méritent une attention particulière :

• la taxe foncière,
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui en est l’un des accessoires.

La bonne compréhension de ces règles est essentielle pour éviter les erreurs de facturation, sécuriser la relation avec vos locataires et optimiser la gestion de votre SCI. Selon votre bail, vous pouvez refacturer la taxe foncière et/ou la taxe d'ordures ménagères à votre locataire.

1. La taxe foncière : une charge du propriétaire

La taxe foncière est légalement due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est donc la SCI qui doit l’acquitter.

Si vous n'avez pas reçu votre avis de taxe foncière, rendez-vous sur l'espace impot.gouv.fr de votre SCI. Vous y trouverez le document téléchargeable mais également les options de paiements qui s'offrent au propriétaire (paiement comptant ou mensualisé).

👉 Dans la pratique, il est courant que cette charge soit refacturée au locataire, selon les stipulations du bail. Cette possibilité dépend du type de bail conclu :

• Baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989) : la taxe foncière ne peut pas être récupérée auprès du locataire. Le bailleur doit en supporter la charge.
• Baux commerciaux (code de commerce) : les parties sont libres de convenir que la taxe foncière sera refacturée au preneur. Cette pratique est fréquente.
• Baux professionnels : là encore, il est possible de stipuler contractuellement la refacturation au locataire.

2. La refacturation de la taxe foncière : avec ou sans TVA ?

La fiscalité applicable dépend du régime de TVA choisi par la SCI pour son bien et de la nature du bail.

• SCI non assujettie à la TVA (cas d’une SCI à l’IR sans option pour la TVA sur les loyers)

➡️ La refacturation de la taxe foncière s’effectue hors TVA, puisqu’il n’y a pas de mécanisme de collecte.

• SCI assujettie et ayant opté pour la TVA (par exemple, en cas de bail commercial soumis à TVA)

➡️ La taxe foncière, lorsqu’elle est refacturée au locataire, suit le régime de TVA du loyer.

En pratique :

          - Loyer soumis à TVA : la refacturation de la taxe foncière est également soumise à TVA.

          - Loyer exonéré de TVA : la refacturation reste exonérée.

👉 Cette règle vise à éviter que le bailleur ne concurrence indirectement les loyers par un transfert de charges non soumis à TVA.

La taxe foncière, lorsqu'elle est refacturée par le propriétaire à son locataire, est considérée comme une charge refacturée et non pas comme une taxe refacturée. Elle suit donc naturellement les règles de la TVA.

 
3. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : un cas particulier

La TEOM est intégrée à la taxe foncière, mais elle obéit à un régime distinct. Contrairement à la taxe foncière « principale », la TEOM est récupérable sur le locataire, y compris dans les baux d’habitation.

• En habitation : la TEOM fait partie des charges récupérables listées par décret (Décret n°87-713 du 26 août 1987). Le bailleur peut donc la refacturer au locataire, mais uniquement au réel (pas de forfait global sauf exception du bail meublé avec charges forfaitaires).
• En bail commercial ou professionnel : la TEOM peut être refacturée au preneur si le bail le prévoit, généralement en même temps que la taxe foncière.

TVA sur la TEOM ?

La règle est identique à celle de la taxe foncière :

• En l’absence de TVA sur le loyer, pas de TVA sur la TEOM.
• Si le loyer est soumis à TVA, la TEOM refacturée supportera également la TVA.

 
4. Points de vigilance pour la gestion de votre SCI

• Vérifier le bail : la refacturation de la taxe foncière n’est possible que si le contrat le prévoit (sauf habitation où c’est interdit).
• Distinguer taxe foncière et TEOM :

          - La taxe foncière reste à la charge du bailleur en habitation.

          - La TEOM est récupérable sur le locataire.

• Aligner la TVA : charges refacturées = même régime de TVA que le loyer.
• Conserver les justificatifs : les quittances de taxe foncière et le détail de la TEOM doivent être fournis au locataire, notamment en cas de régularisation annuelle.

Lorsque le propriétaire refacture la taxe foncière ou la taxe d'ordures ménagères à son locataire, il est fortement conseillé de joindre à la facture, les modalités de calculs, accompagné de l'avis de taxe foncière.

 
5. Exemple pratique

Une SCI donne en location un local commercial avec option pour la TVA.

• Loyer mensuel HT : 1 000 € + TVA (20 %) = 1 200 € TTC.
• Taxe foncière annuelle : 2 400 €.
• TEOM incluse dans la taxe foncière : 400 €.

Refacturation annuelle au locataire :

• Taxe foncière refacturée : 2 400 € HT + TVA 20 % = 2 880 € TTC.
• Dont TEOM : 400 € HT + TVA 20 % = 480 € TTC.

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🎯 En résumé

• La taxe foncière : récupérable uniquement dans les baux commerciaux ou professionnels, jamais en habitation.
• La TEOM : récupérable sur tous types de baux, y compris habitation.
• La TVA : la refacturation suit le régime de TVA du loyer.

Bien paramétrer la refacturation de ces taxes permet d’éviter les litiges et d’assurer une gestion optimale de votre SCI.

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