Les dérives de la RP en SCI
Vous souhaitez acheter votre résidence principale via une SCI à l’IR ! Vous avez la brillante idée d’apporter votre domicile dans une SCI existante ou en cours de création !
Dans les faits, cette approche génère souvent l’inverse du résultat recherché : fiscalité imprévue, plus-values imposables pour certains associés, contraintes lors de la donation, reconstitution complexe de comptabilité non suivie...
À travers deux cas pratiques issus du terrain, je vous explique pourquoi intégrer sa résidence principale dans une SCI à l’IR doit être envisagé avec la plus grande prudence.
1) Une histoire qui prend du temps.
Vous êtes en couple. Non marié, vous décidez, pour protéger votre patrimoine, et mettre votre future résidence principale dans une SCI à l’IR, créée pour l’occasion.
Soucieux de bien faire les choses, vous tenez une comptabilité, vous remboursez votre emprunt par des apports personnels à la SCI et vous faite votre secrétariat juridique annuel. Bref, vous répondez à l’ensemble des contraintes imposées par le fait de gérer une SCI.
Au bout de quelques années, à l’occasion d’une discussion avec votre notaire, vous décidez de vous marier et d’avoir des enfants. À cette occasion, vous décidez de faire une première donation et vous intégrez vos enfants à la SCI, afin de les protéger.
a. ➡️ Valorisez les parts de votre SCI.
Cette étape est facile à mettre en œuvre grâce à la tenue comptable rigoureuse que vous avez réalisée.
La question qui se pose est alors la suivante : les parts de votre maison ont finalement une valeur faible. Le prêt étant remboursé par vos apports, la SCI a une dette bancaire et une dette envers ses associés principaux via leurs comptes courants d’associés.
Valeur des parts = valeur de marché de la maison – reste sur l’emprunt bancaire – comptes courants d’associés.
Que donnez-vous ? Les parts de la SCI uniquement ou également le montant des comptes courants d’associés liés à ces parts ? Cette seconde hypothèse sous-entend qu’une partie des apports réalisés à la société, pour rembourser l’emprunt, soit transmis pour partie à vos enfants ! Seriez-vous d’accord ?
b. ➡️ Plus-value imposable à la revente : les enfants paient
Vos enfants ont grandi et quittent le foyer familial qui devient alors trop grand. Vous décidez de vendre la maison. Et c’est là que survient la catastrophe que vous n’aviez pas anticipé.
À la revente, seule la quote-part réellement occupée à titre de résidence principale bénéficie de l’exonération de plus-value.
Les parts détenues par les enfants sont donc soumises à une fiscalité sur la plus-value, même si le bien est la résidence principale des parents.
Conséquence : vous vous retrouvez à payer l’impôt que vos enfants, jeunes travailleurs, ne peuvent pas assumer et en plus, votre trésorerie disponible a fondu du montant de l’impôt et des donations faites à vos enfants.
En plus de cela, il est dans ce cas préférable d’entretenir de bonnes relations familiales pour que vos enfants vous laissent jouir des revenus issus de la vente de la maison familiale pour vous reloger.
c. ➡️ Décès d’un associé : taxation des comptes courants.
Une nouvelle résidence principale est acquise avec la même SCI familiale, dans un but de transparence et d’optimisation de la succession.
L’un des époux décédé laisse derrière lui un compte courant d’associé. Je vous rappelle que durant toutes ces années, la SCI n’a encaissé aucun loyer et que toutes les charges d’emprunt et d’entretien ont été payées grâce aux apports des parents. Les comptes courants ont alors une valeur aussi significative que celle du bien détenu par la SCI.
QUID du compte courant de l’associé (e) décédé (e) ? Tout au long de cette période le compte courant des associés est de 400 000 €, soit 200 000 € chacun, le tout équivalent au prix de la maison.
Le décès d’un parent associé entraîne l’ouverture d’une succession dans laquelle :
- Les parts sociales sont évaluées (souvent faiblement),
- Mais surtout les comptes courants d’associés.
Dans le cas analysé, un compte courant de 200 000 € détenu par l’un des parents décédés est intégralement taxable dans la succession, alors même que le bien n’a jamais généré de loyers et que la SCI n’a fonctionné qu’à travers des apports personnels.
Les droits de succession dus par les enfants, sont maintenant basés sur 200 000 €, soit le montant du compte courant de l’associé décédé.
d. ➡️ Démembrement : transmission taxable du compte courant.
Vous vivez maintenant seul dans votre résidence principale. Suite au décès de votre conjoint (e), la moitié de la maison appartient à vos enfants. (La situation est ici simplifiée, car plusieurs options successorales seront alors possibles.)
Vous décidez de démembrer les parts qu’il vous reste afin d’optimiser votre succession. Dans cet élan de générosité, vous ne conservez que l’usufruit et donnez la totalité de la nue-propriété à vos enfants.
Sachez à ce moment-là, que la base taxable de la donation sera :
- La valeur de marché du bien immobilier réduit des dettes éventuelles (emprunt, compte courant d’associé…).
- Le montant détenu au sein du compte courant d’associé.
En effet, un usufruitier ne peut pas détenir de compte courant d’associé. Les apports réalisés au fil des années sont donc considérés comme transmis à la nue-propriété… et taxés comme tels.
e. ➡️ Vente du bien par les enfants : imposition inévitable.
Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires de leurs parts sociales.
La gestion de la maison est une contrainte trop importante et ils souhaitent donc la céder. N’étant plus une résidence principale, elle sera soumise à plus-value.
Si le bien est vendu :
- Il n’est plus une résidence principale,
- La plus-value s’applique intégralement,
- Avec son régime d’abattement progressif (6 %/an puis 4 %).
- Et avec ses contributions sociales (jusqu’à 30 ans de détention).
Résultat : même après 22 ans, les prélèvements sociaux restent dus.
f. ➡️ Une bonne idée en théorie mais pas en pratique.
Si l’idée d’origine était tout à fait louable, l’expérience démontre que l’objectif n’a pas été atteint. Certes, ce modèle protégera chaque associé en cas de trouble (discordance familiale, intervention de personnes malveillantes, incohérence de gestion…).
Si l’achat avait été fait en indivision simple, les choses auraient eu la même finalité, les contraintes en moins : pas de création de SCI donc pas de frais, pas de problème de gestion, pas de compte courant d’associé, pas de donation… Et à la fin, le même choix et les mêmes incidences.
Avant de mettre votre résidence principale en SCI, pesez bien le pour et le contre et mesurer toutes les incidences.
2) Cas pratique réel : l’absence de comptabilité dans une SCI accentue les difficultés.
Une cliente, avec sa maman, a décidé de créer une SCI afin qu’elle puisse acheter un terrain sur lequel y faire construire une maison en 2005.
L’objectif : permettre à la maman de vivre dans cette maison et en passant, intégrer au projet une vision patrimoniale.
a. ➡️ Une SCI « simple »… qui devient un casse-tête au décès.
Dans cet exemple, une SCI avait acquis un terrain puis construit une maison, occupée gratuitement.
L’administration avait accepté une absence de déclaration fiscale, faute de loyers.
Problème : aucune comptabilité n’a été tenue pendant 17 ans.
À la succession, impossible pour le notaire de travailler sans reconstitution.
Il faut alors :
- Reconstituer les comptes courants d'associés,
- Retrouver l’historique des apports,
- Calculer le coût de construction,
- Revaloriser les parts.
Gros souci : aucune comptabilité n’a été faite ! Bon courage pour trouver un notaire qui acceptera de prendre en charge la gestion de la succession, sans documentation financière.
b. ➡️ La présence d’un second enfant change tout
Ma cliente possède 95 % de la SCI et sa maman 5 %. À l’occasion d’une discussion, j’ai appris que ma cliente avait un frère ! Cela change toute la donne !
Lorsque l’on réintroduit l’existence d’un frère, les conséquences successorales explosent :
- Transmission des parts,
- Droits sur les comptes courants,
- Partage à parts égales des flux passés.
Dans le cas examiné, les apports réalisés par la mère (142 800 €) deviennent taxables dans le cadre de la succession.
A cela viennent s’ajouter les droits de succession des 5 % de la maman à répartir entre ses 2 enfants.
Dans ce cas, on ne tient plus compte, à aucun moment, du fait que la maison représentait ou non la résidence principale de la maman.
c. ➡️ Impact financier à la revente :
Ma cliente se retrouve, à ce jour, propriétaire de 97.50 % de la maison avec son frère associé à 2.50 %. Mais leur SCI fait mention d’une dette à chaque associé de 71 400 €.
Pour calculer la plus-value en cas de revente, il lui faudrait déterminer :
- Le prix d’achat du terrain : valeur connue par le notaire,
- Le coût de construction de la maison : il faut retrouver les factures de l’ensemble des prestataires.
Cette maison acquise 200 000 € (terrain + construction) pourrait être revendue 400 000 € en 2026.
En partant d’une tranche marginale d’imposition de 19 %, l’imposition à l’IR serait de 1 178 €.
Les prélèvements sociaux seraient eux de : 19 622 €.
Soit un total d’impôt à verser de 20 800 €.
La trésorerie disponible globale à répartir à chaque associé serait donc de :
- Prix de vente : 400 000 €
- Emprunt restant du : 12 000 €
- Impôts : 20 800 €
- Comptes courants d’associés : 142 800 €
- Excédent de trésorerie à répartir : 224 400 €
Ma cliente pourrait alors espérer récupérer environ 290 000 € ((142 800 € / 2) + (97.50 % * 224 400 €)).
Elle qui espérait devenir totalement propriétaire de la maison, on constate au final qu’elle est loin de pouvoir récupérer la totalité du prix de vente de la maison qu’était la résidence principale de sa maman.
On constate à travers ces 2 cas pratiques, qu’intégrer la résidence principale au cœur d’une SCI ne produit pas les effets espérer.
3) SCI à l’IS et résidence principale : une solution à éviter absolument
Mettre une résidence principale dans une SCI à l’IS est une aberration fiscale :
- impossibilité de mise à disposition gratuite : un loyer de marché doit être payé,
- plus-value systématiquement imposable,
- comptabilité lourde,
Mais alors, comment l’administration fiscale contrôle la cohérence du loyer ? Grâce à l’obligation déclarative de la propriété immobilière sur l’espace impot.gouv.fr de votre SCI. Vous y indiquez l’adresse du logement, le nom du locataire et le montant du loyer. Bref, toutes les informations utiles pour que l’administration fiscale puisse vérifier la cohérence.
Trop complexe et sans intérêt pour la quasi-totalité des cas, je déconseille fortement cette approche pour la gestion d’une résidence principale.
4) Pour conclure.
Créer une SCI pour gérer sa résidence principale entraîne bien souvent :
- Fiscalité plus lourde,
- Complexité juridique,
- Droits de succession amplifiés,
- Imposition sur la plus-value,
- Gestion administrative inadaptée.
La SCI est un formidable outil pour gérer et transmettre des biens locatifs, mais rarement adapté à une résidence principale.
Avant d’opter pour ce montage, faites toujours valider votre stratégie par un professionnel (notaire, expert-comptable ou conseil spécialisé).
5) Besoin d’accompagnement pour votre SCI.
La SCI reste principalement un outil fantastique de gestion locative de biens immobiliers. Mais n’oubliez pas que comme toute société, une SCI, même à l’IR, se gère.
Vous devez :
- Tenir une comptabilité,
- Faire vos déclarations fiscales chaque année,
- Suivre les apports et prélèvements faits par les associés,
- Tenir une assemblée générale chaque année.
Pour éviter les écueils et sécuriser votre projet en SCI :
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