📄 Ma SCI fait son assemblée générale annuelle

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’absence de tenue d’une assemblée générale annuelle (AGA) entraîne des risques bien réels, notamment sur les plans juridique, fiscal et relationnel entre associés. Apprenez à lire entre les lignes pour ne pas mettre en péril l’avenir de votre SCI et formalisez le compte-rendu de l’assemblée générale.

🔹 1. Non-respect des statuts = Risque juridique

La majorité des statuts de SCI prévoient expressément la formalisation d’une assemblée générale annuelle, pour :

• Approuver les comptes de l’exercice écoulé,
• décider de l’affectation du résultat,
• Echanger sur la vie de la SCI.

👉 Ne pas respecter les statuts est un manquement contractuel, qui engage la responsabilité civile du gérant. Un ou plusieurs associés peuvent alors :

• Contester les décisions prises unilatéralement,
• Saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation de décisions,
• Exiger la convocation d’une AG sous astreinte.

🔹 2. Absence de preuve en cas de contrôle fiscal ou litige

Même à l’IR, l’administration fiscale peut demander à voir les décisions collectives concernant :

• L’affectation des revenus fonciers (notamment en cas de déficit foncier),
• Le suivi des apports ou des comptes courants d’associés,
• Des actes exceptionnels (cession d’immeuble, emprunt, travaux importants...).

Sans AG formalisée :

• La gestion est perçue comme irrégulière et peut mener à la radiation de la SCI (dissolution, taxation des plus-values latentes…)
• Les déclarations fiscales individuelles des associés (2044, 2072) peuvent être contestées,

🔹 3. Responsabilité personnelle du gérant

Le gérant, même non rémunéré, a un devoir d'information et de transparence vis-à-vis des associés. Ne pas convoquer l’AGA (quand les statuts l’imposent) peut être :

• Assimilé à une faute de gestion,
• Utilisé comme argument de révocation judiciaire par un associé mécontent,
• Voire requalifié en abus de pouvoir si cela a avantagé certains associés au détriment d'autres.

🔹 4. Délais et périodicité

La structuration juridique d’une SCI impose le respecte de délais :

• Tenue de l’AGA dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice de la SCI, soit le 30 juin de chaque année au plus tard. Cette assemblée générale doit donc se tenir chaque année, après finalisation de la formalisation des comptes annuels.

• La formalisation de cette réunion doit se faire immédiatement après la tenue de l’assemblée. Pour plus de praticité, il est même recommandé de préparer les documents au préalable afin qu’ils puissent être signés par tous les associés à l’occasion de la réunion.

• En cas de contrôle fiscal, l’absence de validation des comptes par les associés peut être vue comme un manquement à la sincérité des documents présentés. L’incidence est simple : fictivité de la SCI !

🔹5. Contenu du procès-verbal d’assemblée : substance et forme

Le procès-verbal (PV) doit refléter fidèlement :

• Les points à l’ordre du jour,
• Le nom des associés présents ou représentés,
• Les délibérations prises, avec les modalités de vote,
• Le résultat du vote (nombre de voix pour / contre / abstention),
• La mention de l’approbation des comptes et de l’affectation du résultat.

📌 Il doit être signé par tous les associés présents, ou du moins par le président de séance, et archivé dans le registre prévu à cet effet.

🔹6. Affectation du résultat : une décision incontournable et indispensable.

Au début de chaque année, le gérant a l’obligation de formaliser les comptes de l’année écoulée. Il réalisera ainsi les comptes fiscaux, mais calculera également le résultat comptable. La gestion de ce résultat est au cœur de l’assemblée générale annuelle. Il fait même parti d’un des effets de levier de la SCI.

Ce résultat comptable annuel ne peut pas rester ainsi d’un point de vue comptable. Les associés doivent se réunir et décider de son sort.

Que peut-on faire du résultat comptable de l’année écoulée :

• Le distribuer aux associés.
• Le mettre en attente, en « Report à nouveau ».

Comment prendre cette décision ?

• Votre résultat comptable est négatif (déficitaire), le choix est simple. Un déficit ne se distribuant pas, il sera mis en « report à nouveau ». 

          o    Si vous aviez des résultats non distribués, le déficit viendra diminuer cette somme distribuable.

          o    Si aucun « report à nouveau » n’existait, le déficit sera alors stocké comme une réserve de perte et reporté l’année suivante jusqu’à son épuisement.

• Votre résultat est positif (bénéficiaire), vous avez plusieurs possibilités :

          o    La SCI dispose de trésorerie et vous souhaitez en bénéficier. Dans ce cas, vous pouvez procéder à la distribution des dividendes. Le résultat sera alors réparti, pour chaque associé, en fonction du nombre de parts détenues dans la SCI.

          o    La SCI ne dispose pas de trésorerie. 2 choix sont possibles :

                    -  Vous décidez d’affecter ce résultat en « report à nouveau ». Le montant sera alors disponible plus tard pour une distribution aux associés dès que la trésorerie sera disponible.

                    -  Vous pouvez également décider de distribuer ce résultat sous forme d’opération comptable. Le résultat sera réparti comptablement aux comptes courants d’associés à proportion de leurs parts. Cette somme constitue ainsi une dette qu’a la SCI auprès de ses associés. La somme sera disponible pour chaque associé, dès lors que la SCI disposera de la trésorerie suffisante.

✅ Bonnes pratiques

Même dans une SCI à l’IR, il est recommandé de :

• Tenir une AG annuelle formalisée par un procès-verbal,
• Faire valider les comptes et l'affectation du résultat,
• Respecter scrupuleusement les modalités prévues dans les statuts (convocation, délai, quorum, vote...).

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Conclusion : 

L’assemblée générale annuelle dans une SCI est indispensable. Elle sécurise la gestion, formalise les décisions collectives, protège le gérant et prévient les litiges entre associés.

Tout cela peut sembler technique et contraignant. C’est pour cela que nous avons conçu iN-SCi :

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