N'optez pas à l'IS pour votre SCI - PARTIE 3 : L’approche la plus prometteuse : SCI à l’IR.

Après avoir découvert :

- PARTIE 1 : Les multiples chemins de la SCI

- PARTIE 2 : Les incidences de l'option à l'IS

Recentrons nous sur les essentiels de la SCI à l'IR.

III – L’approche la plus prometteuse pour tous : SCI à l'IR

Ce qu’on vous dit et ce qu’on ne vous dit pas !

Il est courant de lire que la SCI IS est plus avantageuse grâce à l’amortissement, que les frais de notaire sont déductibles, que la fiscalité est moins importante… 

Remettons ces éléments dans le contexte.

     1. L’amortissement.

          a) A l’IR les amortissements ne sont pas pris en compte lors du calcul du résultat fiscal. Il n’est donc pas possible d’amoindrir l’impact sur l’impôt sur le revenu annuel grâce à ce mécanisme. Cette situation est cependant un atout au moment de la vente du bien. Au moment de la vente du bien, le calcul de la plus-value se fait par différence entre le prix de vente et le prix d'achat sans l'amoindrir des amortissements. De ce fait, la plus-value sera calculée en fonction du prix d’achat, du prix de vente et de la durée de détention, ce qui sera fiscalement très favorable. De plus, un bien détenu plus de 22 ans sera exoneré d'impôt sur le revenu et si la détention est supérieure à 30 ans, la vente sera également exonérée de cotisations sociales.

          b) A l’IS les amortissements sont pris en compte chaque année et permettent de réduire le montant du résultat imposable. Cependant, lors de la revente, la plus-value sera calculée en fonction du prix d’achat minoré des amortissements constatés tout au long de la détention du bien. La plus-value alors calculée entre le prix de vente et le prix d'achat minoré des amortissements sera alors imposé au barème de l’IS. Attention car à ce niveau c’est la SCI qui reste propriétaire des fonds liés à la plus-value. Pour en profiter, vous devrez réaliser une distribution de dividendes et payer la « flat taxe ».

Pour mémoire, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou encore "flat taxe" est décomposée en 12.8% d'impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux, soit 30% d'imposition globale.

     2. Les frais de notaire.

          a) A l’IR les frais de notaire ne sont pas déductibles, ni les honoraires de l’agence immobilière. Cette situation n’est en réalité pas une contrainte. Lors de la vente de votre bien, le calcul de la plus-value se fait en fonction du prix d’achat du bien augmenté des frais de notaire et des honoraires d’agence. La plus-value s’en trouve donc réduite tout comme les impôts.

          b) A l’IS les frais de notaire et les honoraires d’agence sont déductibles du résultat fiscal. Ces opérations ont pour but de réduire le résultat voir même de générer du déficit. Cependant, lors de la revente, la valeur retenue pour le calcul de la plus-value est celle du bien au jour de l'achat, hors frais. Cela augmentera la fiscalité à régler.

     3. Vous ètes concernés... d'après les statistiques !

Rappelons les données de l’INSEE : 

« 24% des ménages multipropriétaires possèdent deux tiers du parc de logements détenu par des ménages. La moitié des ménages multipropriétaires, soit 13% des ménages, détiennent exactement deux logements et possèdent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers. »

L'INSEE valide à travers ces données le fait que la majorité des multipropriétaires poossèdent rarement plus de 2 biens. Bien que l'option IS permette de minorer l'impot sur le revenu, l'incidence n'est pas aussi flagrante qu'elle n'y parait. Il faut s'interroger sur la finalité que l'on souhaite donner à sa SCI. S'agissant majoritairement de structurer sa retraite et de favoriser sa succession, l'IR restera plus intéressant sur le long terme. Avant de se disperser et d’envisager cette option, êtes vous sur de ne rien oublier dans la gestion de votre SCI à l’IR ?

En conclusion

En somme, la décision de passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS mérite une réflexion approfondie. Alors que l'IS peut sembler alléchant en offrant une taxation à l'impôt sur le revenu simplifiée, il est important de peser les avantages et les inconvénients spécifiques à votre situation. Opter pour l'IS peut ébranler vos profits immobiliers, compliquer votre gestion et vous éloigner du chemin que vous vous étiez fixé. L'alternative prometteuse de demeurer à l'IR tout en explorant les dispositifs de défiscalisation offre une voie plus équilibrée pour maximiser vos gains. Avant de sauter le pas vers l'IS, prenez le temps de consulter des experts fiscaux et juridiques pour prendre une décision éclairée qui servira au mieux vos objectifs financiers.

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