SCI à l’IR et logement vide : quelles incidences ?

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) est transparente fiscalement : les loyers perçus sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

Les associés de la SCI sont directement imposés sur leur quote-part de revenus fonciers. Mais que se passe-t-il lorsque le logement détenu par la SCI reste vide pendant plusieurs mois, voire plusieurs années ?

👉 Les conséquences fiscales, financières et patrimoniales peuvent être lourdes si la vacance locative se prolonge. 

 
1. Un logement vide : pas de revenus fonciers mais des charges persistantes

Un logement inoccupé signifie absence de loyers à déclarer. Toutefois, la SCI continue à supporter :

• La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM),
• Les charges de copropriété,
• Les frais d’entretien, de réparation ou d’assurance,
• Les intérêts d’emprunt.

Ces charges sont en principe déductibles des revenus fonciers, mais seulement si le logement est réellement destiné à la location.

⚠️ Exemple concret : si la SCI conserve volontairement le logement vide (usage futur personnel, attente d’un projet), l’administration fiscale refusera la déduction des charges.

 
2. Le déficit foncier : une opportunité encadrée

Lorsque les charges excèdent les loyers (ici inexistants), la SCI peut générer un déficit foncier.

Ce déficit est imputable sur le revenu global des associés (dans la limite de 10 700 € par an) et le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Mais attention :

• Il faut prouver la volonté réelle de louer le logement,
• Les démarches doivent être concrètes (annonces publiées, mandat confié à une agence, prix conforme au marché).

Sans ces justificatifs, le fisc peut considérer que la vacance n’est pas involontaire et rejeter le déficit foncier.

 
3. La taxe sur les logements vacants : une charge supplémentaire

Selon la localisation du bien, la SCI peut être redevable :

• de la taxe sur les logements vacants (TLV) dans les zones tendues,
• ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) mise en place par certaines communes.

Ces taxes, qui s’ajoutent à la taxe foncière, viennent encore réduire la rentabilité de la SCI si le logement n’est pas rapidement reloué.

 
4. Incidences patrimoniales et choix stratégiques pour la SCI

Détenir un logement vide dans une SCI à l’IR entraîne plusieurs conséquences :

• Perte de rentabilité : pas de loyers encaissés, mais charges récurrentes,
• Fiscalité pénalisante : risque de refus de déduction des charges, voire imposition supplémentaire avec la TLV,
• Blocage patrimonial : capital immobilisé sans rendement.

👉 Les associés doivent donc rapidement trancher entre plusieurs options :

• mettre le logement en location pour sécuriser les déductions fiscales,
• assumer un usage personnel du bien (en cessant toute déduction),
• envisager une cession si le bien n’a pas vocation à être loué,

 
✅ Points clés à retenir

• En SCI à l’IR, un logement vide = pas de revenus fonciers mais des charges continues.
• La déductibilité des charges suppose une recherche effective de locataires.
• Le déficit foncier est une opportunité intéressante mais strictement encadrée.
• Attention à la taxe sur les logements vacants dans les zones concernées.
• Un logement vide doit être intégré à une réflexion patrimoniale globale.

5. Quid d’une mise à disposition à titre grâcieux ?

Les associés d’une SCI peuvent décider de mettre à disposition un logement, à titre gratuit, dont la société est propriétaire. Cette mise à disposition peut concerner un associé (usage personnel) ou un tiers (famille, proches, etc.).

👉 Attention : le traitement fiscal et comptable diffère fortement selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). A l'IR :

 
     a. Obligations fiscales : une absence de loyers ne signifie pas absence de contraintes

Le BOFIP (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 §170) précise que lorsqu’une société civile non soumise à l’IS met gratuitement un logement à disposition de ses associés, elle est considérée comme se réservant la jouissance de ce bien.

➡️ Conséquence directe :

• La valeur locative n’est pas ajoutée aux recettes brutes,
• Mais aucune charge afférente (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurances, etc.) n’est déductible.

⚠️ Une SCI à l’IR qui met un logement gratuitement à disposition ne peut donc déduire aucune charge.

Déclaration obligatoire

Même si aucun revenu n’est à déclarer, la SCI doit déposer une déclaration à néant. Le défaut de déclaration entraîne un risque d’amende forfaitaire.

👉 Astuce pratique : si votre SCI ne possède qu’un bien unique non loué, vous pouvez transmettre un courrier via impots.gouv.fr (messagerie sécurisée) ou par voie postale, indiquant que le logement n’est pas destiné à la location. Ce courrier doit être envoyé dans les 3 mois suivant l’ouverture de l’exercice (soit avant le 31 mars). En l’absence de courrier, une déclaration à néant reste obligatoire.

 
     b. Obligations comptables : un suivi indispensable malgré l’absence de revenus

Même sans revenus locatifs, une SCI doit tenir une comptabilité.

• Les charges subsistent (exemple : taxe foncière, assurance, frais bancaires).
• Faute de loyers, ce sont les associés qui doivent effectuer des apports pour permettre à la SCI de régler ses dépenses.
• Ces flux doivent être tracés comptablement, afin de garantir une transparence entre associés et de préparer les documents annuels.

👉 En résumé : fiscalement neutre, la mise à disposition gratuite ne dispense jamais d’un suivi comptable rigoureux.

 
     c. Obligations juridiques : l’assemblée générale reste obligatoire

Une SCI reste avant tout une société. À ce titre, elle doit organiser chaque année une assemblée générale annuelle (AG).

• L’AG repose sur la comptabilité et le résultat calculé.
• La vacance locative ou la mise à disposition à titre gratuit n’exonère pas la SCI de son obligation juridique.

📝 Bonnes pratiques pour préserver vos avantages fiscaux

• Diffuser des annonces de location (et les conserver en preuve),
• Fixer un loyer cohérent avec le marché,
• Conserver les justificatifs de démarches (mandats, mails, devis),
• Réagir vite pour limiter la vacance et éviter la TLV.

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 ✅ À retenir

➡️ En SCI à l’IR, une mise à disposition gratuite d’un logement exclut toute déduction de charges.
➡️ Une déclaration (même à néant) reste obligatoire, sauf en cas de courrier préalable envoyé aux impôts.
➡️ Les obligations comptables et juridiques demeurent inchangées : tenue des comptes et AG annuelle.

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