SCI et abus de droit : attention à ces erreurs qui peuvent coûter cher 💰

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une solution couramment choisie par les investisseurs et les propriétaires pour gérer leur patrimoine. Mais encore faut-il l’utiliser correctement. Dans une affaire du 14 janvier 2021, le comité de l’abus de droit fiscal a validé une sanction de l’administration à l’encontre d’une SCI… car elle n’avait en réalité qu’une existence de façade.

Voici les erreurs relevées par le comité — et comment les éviter.

Pourquoi cette SCI a été considérée comme fictive ?

Le fisc peut requalifier une SCI en société fictive si elle n’a pas de fonctionnement réel. Cela signifie qu’on peut ignorer son existence juridique, avec des conséquences fiscales potentiellement lourdes : redressement, pénalités, voire impôt sur le revenu recalculé comme si la société n’existait pas.

Dans cette affaire, quatre points ont conduit à cette décision :

1. Une SCI sans comptabilité : une erreur classique mais risquée

Même si votre SCI ne génère pas de revenus (par exemple, si vous mettez gratuitement un bien à disposition de vos proches), elle doit tenir une comptabilité minimale. Ce n’est pas une formalité anodine : c’est la preuve que votre société existe réellement et qu’elle est correctement gérée.

2. Des décisions mal documentées

Une société doit acter ses décisions importantes : changement de locataire, signature de bail, travaux… Dans le cas en question, la SCI avait rédigé un procès-verbal après avoir mis les locaux à disposition. Cela a été perçu comme une tentative de régularisation a posteriori, donc suspecte.

3. Aucune autonomie financière

La SCI ne disposait même pas de compte bancaire. Pire : les dépenses importantes, comme les grosses réparations, étaient payées directement par l’occupant du bien. Or, une société qui n’a pas de vie financière propre est difficilement crédible aux yeux de l’administration.

4. Des loyers versés trop tard…

Les loyers censés être perçus par la SCI n’ont été payés qu’après le début du contrôle fiscal. Cela donne l’impression que les flux financiers ont été créés artificiellement, pour donner un vernis de légalité à une situation qui ne l’était pas.

 
Ce qu’il faut retenir quand on investit avec une SCI

Créer une SCI offre de vrais avantages pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier, mais ce n’est pas un simple cadre juridique qu’on peut ignorer une fois en place. Voici quelques bonnes pratiques à retenir :

• Ouvrez un compte bancaire dédié à la SCI.
• Tenez une comptabilité claire, même simplifiée.
• Organisez des assemblées et formalisez les décisions importantes.
• Faites circuler les flux financiers comme prévu, par le compte bancaire de la SCI (loyers, charges, réparations).

En cas de contrôle, ce sont ces éléments qui prouvent que votre SCI est bien réelle, active et conforme à sa vocation.

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➡️ Conclusion : une SCI bien gérée, c’est une sécurité fiscale.

Une SCI fictive peut vous exposer à des redressements et à une perte de crédibilité fiscale. Mais une SCI bien structurée est un excellent outil de gestion et de transmission patrimoniale. Un peu de rigueur administrative évite bien des tracas… et protège vos investissements sur le long terme.

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