❌ Une SCI à un seul associé : une situation à proscrire absolument.

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) implique, par définition, une pluralité d’associés. Pourtant, certaines circonstances peuvent conduire à ce qu’une SCI ne compte plus qu’un seul associé. Si cette situation peut être tolérée temporairement, elle est juridiquement contraire à l’esprit même de la SCI et doit impérativement être corrigée dans des délais stricts. Voici pourquoi cette situation est à proscrire, quels risques elle engendre, et comment y mettre fin rapidement.

📌 1. Une SCI ne peut exister avec un seul associé

Par nature, la SCI est une société de personnes, fondée sur une volonté de collaboration entre associés pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Le Code civil (article 1832) impose au moins deux associés dans toute société, sauf dans les cas particuliers encadrés par la loi (comme l’EURL ou la SASU).

Ainsi, une SCI ne peut légalement exister durablement avec un seul associé. Si cette situation se produit – par retrait, décès, cession ou exclusion d’un des associés – elle devient irrégulière.

⚠️ 2. Quels sont les risques encourus ?

❗ Dissolution automatique au bout d’un an

Selon l’article 1844-5 du Code civil, si la société se retrouve avec un seul associé, elle dispose d’un délai d’un an pour régulariser sa situation (par l’arrivée d’un nouvel associé). À défaut, tout intéressé peut demander la dissolution de la société devant le tribunal.

🧾 Requalification fiscale possible

Une SCI à associé unique peut éveiller les soupçons de l’administration fiscale, qui pourrait :

• Requalifier l’activité en entreprise individuelle, avec des conséquences sur la déductibilité des charges, le régime fiscal appliqué sans oublier les régularisations sociales.
• Remettre en cause la transparence fiscale, ce qui peut avoir un impact sur les revenus fonciers déclarés. La dissolution de la SCI pour fictivité peut engendrer la perte des avantages fiscaux acquis par le passé. Ainsi, les pertes anciennes pour travaux peuvent être rejetées. Les déclarations de revenus seront alors reconstituées et les impôts réclamés en y intégrant pénalités et majorations.

👤 Perte de crédibilité juridique et bancaire

Unipersonnelle, la SCI perd l’une de ses justifications principales : la gestion collective. Cela peut :

• Engendrer le blocage des comptes bancaires pour défaut de structuration.
• Créer un doute sur la légitimité et le bienfondé des décisions prises (notamment vis-à-vis de tiers).
• Décourager les partenaires bancaires ou investisseurs, qui privilégient des structures pluralistes, jugées plus pérennes.

🧨 Blocages, liquidation et taxation d’office

En cas de contrôle fiscal ou juridique, une SCI unipersonnelle peut être considérée comme fictive ou comme une simple structure de contournement, exposant son associé à des redressements, amendes ou pénalités.

Une SCI déclarée fictive, sans régularisation, sera liquidée juridiquement. Cette liquidation entrainera la transmission du patrimoine à ses associés, mais pas sans douleur. Ce transfert de propriété se fera aux conditions actuelles de marché. Le bien sera alors évalué à sa valeur actuelle. Le paiement de la plus-value sera exigible immédiatement par l’administration fiscale.

🔁 3. Comment régulariser la situation ?

Pour éviter la dissolution, l’associé unique doit rétablir la pluralité des associés dans un délai d’un an. Plusieurs options existent :

✔️ Faire entrer un nouvel associé

• Cession de parts à un membre de la famille ou à un tiers.
• Augmentation de capital avec souscription de parts par un nouvel associé.
• Nécessite un acte sous seing privé ou notarié + formalités de greffe et annonce légale.

✔️ Dissolution anticipée de la SCI

Si aucune solution n’est possible (absence de repreneur, conflit, etc.), la dissolution volontaire peut être préférable pour éviter une dissolution judiciaire avec sanctions potentielles.

🕒 4. Quels délais respecter ?

• Reconstitution du nombre d’associés ➡️ 1 an à compter du départ du dernier associé
• Saisine du juge pour dissolution ➡️ Possible dès l’expiration du délai
• Formalités de modification ➡️ Sous 1 à 2 mois maximum après décision

⚠️ Ce délai est strict : au-delà d’un an sans régularisation, la société peut être dissoute de plein droit, à la demande de toute personne y ayant intérêt (administration fiscale, créancier, cohéritier, etc.).

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✅ Conclusion : une SCI ne peut pas vivre seule

La SCI à associé unique n’est ni viable juridiquement, ni acceptable dans la durée. Elle est contraire à la nature même de la société civile. La pluralité des associés n’est pas une option, c’est une condition d’existence.

Si votre SCI se retrouve dans cette situation :

• Agissez rapidement pour intégrer un nouvel associé.
• Faites-vous accompagner par un avocat ou un notaire pour sécuriser la régularisation.
• Évitez l’attentisme, qui peut entraîner une dissolution judiciaire avec des conséquences dommageables pour votre patrimoine.

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