Loi anti-fraude 2026 : le vrai prix d'une cession de parts SCI

1.    Loi anti-fraude 2026 : céder ses parts de SCI, oui — mais à quel prix ?

Depuis le 27 juin 2026, on ne cède plus des parts de SCI comme on vendait un vélo d'occasion entre voisins. La loi n°2026-534du 25 juin 2026  relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit, en son article 68, un nouvel article 1865-1 du Code civil: toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, dont la SCI est l'archétype, doit désormais être constatée, à peine de nullité, par un acte authentique notarié, un acte contresigné par avocat.

Sans l'un de ces trois formats, l'administration fiscale refuse même l'enregistrement de l'opération (nouvel article 635-0 A du CGI). Fini le simple acte sous seing privé griffonné entre associés.

Beaucoup d'articles se sont arrêtés là : "il faut un professionnel du droit ou du chiffre, prévoyez plus de temps et plus de frais." C'est vrai, mais c'est la partie visible de l'iceberg. La vraie question, celle qui va déterminer si votre cession se passe bien ou se transforme en cauchemar administratif, est ailleurs : à quel prix cédez-vous vos parts ?

2.    Pourquoi cette question change tout

Un notaire ou un avocat qui signe un acte de cession engage sa responsabilité professionnelle. Il ne se contente pas de faire circuler un document : il vérifie l'identité des parties, l'origine des fonds, et, c'est le point qui va vous concerner directement, la cohérence du prix déclaré avec la valeur réelle de la société. La jurisprudence a déjà illustré ce que ce contrôle est censé empêcher : dans une affaire jugée par la Cour de cassation, des parts de SCI avaient été cédées 2 000 euros alors que le bien détenu par la société a été revendu peu après pour un million d'euros. Ce type d'écart, qui permettait autrefois d'éluder une bonne partie des droits d'enregistrement et de la plus-value, est précisément ce que la présence obligatoire d'un professionnel vigilant doit désormais détecter.

Concrètement : vous ne pouvez plus céder "au prix qu'on veut bien se mettre d'accord en famille". Il faut une valorisation défendable. Et valoriser une SCI, ce n'est pas seulement estimer la valeur de l'immeuble.

3.    La valorisation, ce n'est pas qu'une histoire de mètres carrés

La valeur d'une part de SCI ne se limite pas à la valeur vénale du bien immobilier détenu. Elle correspond à l'actif net réévalué de la société, c'est-à-dire la valeur actuelle des biens, diminuée de l'ensemble du passif, le tout divisé par le nombre de parts.

Faire estimer le bien par un agent immobilier ou une étude notariale, c'est la partie facile : elle traite l'actif. Mais le passif, lui, ne se devine pas, il se lit dans la comptabilité. Et c'est précisément là que la charge de travail devient lourde pour beaucoup de gérants, parce qu'une SCI à l'IR n'a pas d'obligation légale de tenir une comptabilité d'engagement formalisée au quotidien : on découvre souvent, au moment de céder, qu'il faut reconstituer des années de données.

Trois éléments de passif conditionnent directement le résultat de ce calcul.

     a.    L'état des prêts bancaires

➡️ Le capital restant dû sur les emprunts ayant financé les biens vient en déduction de l'actif brut.

Une SCI qui a remboursé la moitié de son crédit n'a évidemment pas la même valeur nette que celle qui vient de l'emprunter en totalité. Sans tableau d'amortissement à jour, impossible d'obtenir un chiffre fiable, et donc impossible pour le professionnel instrumentaire de valider la cohérence du prix.

     b.   L'origine des fonds

Ce point est directement lié à l'objectif affiché de la réforme : la lutte contre le blanchiment de capitaux. Le professionnel qui rédige l'acte est soumis aux obligations de vigilance du Code monétaire et financier. Il devra pouvoir retracer la provenance des sommes ayant permis l'acquisition des biens détenus par la SCI, notamment lorsque des apports en compte courant ou des donations ont contribué au financement initial.

➡️ Une origine des fonds mal documentée ralentit, ou bloque, la signature de l'acte.

     c.    L'état des comptes courants d'associés

C'est le point le plus souvent négligé, et pourtant le plus déterminant, je vous en dis plus :

4.    Zoom : pourquoi les comptes courants d'associés sont la clé de voûte

Un compte courant d'associé (CCA), c'est la trace comptable de ce qu'un associé a prêté à sa SCI, ou, à l'inverse, de ce que la société lui doit encore de restituer.

• Chaque avance de trésorerie pour financer des travaux ;
• Chaque apport ponctuel pour couvrir un déficit de loyers ;
• Chaque remboursement partiel

➡️ Tout cela doit apparaître au bilan, associé par associé et c'est dans votre intérêt.

Pourquoi est-ce si important au moment d'une cession ?

Le CCA modifie directement la valeur nette de la part. Un associé qui a un compte courant créditeur de 40 000 € détient, en réalité, une créance sur la société en plus de sa part sociale. À l'inverse, un compte courant débiteur vient réduire ce qui lui revient.

Ignorer ces soldes de CCA revient à valoriser les parts sur une base fausse, trop haute ou trop basse selon les cas.

Une valorisation faussée est exactement ce que la réforme cherche à empêcher. Un prix de cession qui ne reflète pas les comptes courants réels expose à une requalification par l'administration fiscale : donation déguisée entre associés si le prix est sous-évalué, ou majoration artificielle de la plus-value taxable si les CCA ne sont pas correctement soldés ou repris dans l'acte.

Sans comptabilité tenue, personne ne peut dire qui doit quoi à qui. Or c'est précisément l'un des premiers documents que le notaire ou l'avocat va exiger avant de rédiger l'acte.

Une SCI qui découvre au moment de céder qu'elle doit reconstituer cinq ou dix ans de mouvements de comptes courants perd des semaines, voire des mois, et paie souvent cher cette reconstitution a posteriori, alors qu'une tenue régulière l'aurait rendue immédiate.

5.    Ce que cela change concrètement pour vous

Le nouveau formalisme déplace le vrai travail : il n'est plus dans la rédaction de l'acte lui-même, mais dans tout ce qu'il faut produire avant pour que le professionnel instrumentaire puisse le signer sans risque.

Un dossier de cession solide en 2026 comprend, au minimum :

• une valeur vénale actualisée des biens (agent immobilier, notaire, ou expert),
• un état des emprunts en cours avec capital restant dû,
• une traçabilité de l'origine des fonds ayant permis l'acquisition,
• un état des comptes courants d'associés à jour, soldé et documenté.

Les trois derniers points ne s'improvisent pas la veille de la signature : ils supposent une comptabilité tenue tout au long de la vie de la SCI, et non reconstituée dans l'urgence.

C'est précisément ce que permet une tenue régulière et structurée des comptes d'une SCI à l'IR : le jour où un associé souhaite céder ses parts, les documents existent déjà, à jour, prêts à être transmis au professionnel chargé de l'acte.

La loi anti-fraude a voulu sécuriser la cession de parts de SCI. Elle a, sans le dire explicitement, rendu la tenue comptable rigoureuse non plus optionnelle, mais structurellement indispensable.

6.    Deux situations, deux solutions

Selon où vous en êtes, deux cas de figure se présentent.

     a.    Vous envisagez une cession et vos comptes courants d'associés n'ont jamais été reconstitués ?

C'est le scénario le plus fréquent, et le plus urgent : sans cet état à jour, aucun notaire ou avocat ne pourra valider une valorisation défendable, et votre projet de cession restera bloqué.

Notre mission de reconstitution de compte courant d'associé (CCA), dont les détails sont disponible sur conseils.insci.fr, reprend l'historique de votre SCI pour établir un état des comptes courants fiable, document par document, mouvement par mouvement, exactement ce que le professionnel instrumentaire vous demandera.

     b.   Vous ne cédez pas encore, mais vous voulez éviter de vous retrouver dans cette situation le jour venu ? 

C'est là qu'intervient in-sci.fr : notre plateforme SaaS prend en charge la gestion courante de votre SCI, déclarations fiscales, comptables et légales, et poursuit la tenue à jour des comptes courants d'associés une fois la reconstitution initiale réalisée.

Résultat : le jour où une cession, une succession ou un simple contrôle se présente, vos documents sont déjà prêts, sans reconstitution d'urgence ni mauvaise surprise.

Dans les deux cas, l'objectif est le même : que la nouvelle exigence de formalisme ne devienne pas, pour vous, un frein supplémentaire mais une formalité que vous abordez sereinement, dossier en main.